住宅ローンと離婚

結婚してから夫婦で購入した住宅は、その登記されている所有者の名義がどちらか一方の単独名義であっても、原則として夫婦の共同財産となり、一緒に居住します。

けれども、離婚によって別居することになるので、一方が住宅に継続して居住するか、第三者に住宅を売却するか、話し合って決めることになります。

もし、どちらか一方が住宅を取得することになれば、あわせて住宅ローンの返済義務も負うことが普通に見られる形ですが、それと異なる決め方をすることもあります。

また、住宅を第三者へ売却するときは、その売却代金で住宅ローンを全て返済します。

こうした決め事をするときは、住宅の評価額と住宅ローンの残債額または住宅ローンの契約形態（連帯債務、連帯保証）によって対応できる範囲も変わってきます。

協議離婚するとき、夫婦の共同財産を清算する「財産分与」について話し合います。

婚姻していた期間が長くなるに連れて、共同財産（預貯金、生命保険、住宅、自動車、各ローンなど）が形成されていきます。

財産分与の基本は「プラス財産」（財産として価値のあるもの）について配分を決めることになります。

ただし、借入金、住宅ローンなどの「マイナス財産」があれば、それらの借入金などについても、財産分与の中で清算することが実務上の取り扱いになっています。

一般的な考え方として、「プラス財産ーマイナス財産」の差引額（残額）を財産分与の対象として夫婦間で清算（配分）します。

これがプラスになるときは財産分与の対象財産が存在しますが、マイナスになるときは債務を負担（返済）する割合などを取り決めなくてはなりません。

この計算中に住宅ローンが含まれるときは、マイナスとなったときにその金額が大きくなることもあり、それをどのように整理するかということが問題となります。

一般に勤労者世帯では住宅の購入に際して住宅ローンが利用されており、比較的に長期（20〜35年）の償還期間（住宅ローンが完済されるまでの期間）を設定します。

また、夫婦共に働いている家庭も多いことから、金融機関から住宅ローンを借り入れるときに、夫婦が連帯債務者となって契約したり、夫が債務者名義となって妻を連帯保証人にしているケースが少なくありません。

このように夫婦で共同して住宅ローンを借り入れると、全体でレバレッジ（信用によるテコの原理）が大きく効いて高額な資金を調達することが可能になります。

しかし、離婚をすることになると、これが反対に問題化してしまうこともあります。

高額な住宅ローンを組んだときは、住宅の購入時から当分の間、住宅の時価評価額よりも住宅ローンの残債額が大きくなっているオーバーローンの状態になります。

オーバーローンであると、住宅の売却をするときに超過した債務を埋めるための資金が必要となるために、事実上で住宅を売却することが実行できなくなります。

オーバーローンにある住宅ローンに関して夫婦で返済する配分をどう定めるかということは、住宅ローンの借り入れ契約を踏まえて整理方法に悩むことになります。

夫婦で住宅ローン契約をしているケースでは、離婚の成立に伴って夫婦関係は解消されても、住宅ローン契約の負担にかかる関係を解消できないことも起きてきます。

⇒財産分与とは？（法務省）

住宅の所有権すべてを財産分与として夫婦のどちらか一方だけに持たせて住宅を整理する方法は、とられることが多くあります。

共有することも理論上は可能ですが、離婚して別々に生活をする他人同士が維持管理に手間とお金がかかる不動産を共同管理することは望ましい形と言えないからです。

また、不動産価格の上昇が見込めなくなった現在では、使用しない不動産の持分を持ち続けることにメリットはありません。（第三者へ売却するときは除く）

そのほか、離婚する前後の時期に住宅を第三者へ売却して金銭に換えたうえで、それを夫婦間で配分する整理も多くとられます。

住宅を現金に換えて清算する方法は、所有者、住宅ローンの返済義務者を決めなくても整理できますので、住宅と住宅ローンをシンプルに整理することができます。

しかし、住宅を金銭に換える方法は、オーバーローンの状態にある住宅では、売却時にマイナス分を補充する資金を準備できないと、選択することができません。

住宅を換価するために住宅の売却代金を充当しても足りない住宅ローンの残債すべてを清算する資金は、一般に多額なものになるからです。

住宅ローンを利用していながら、手持ち資金が潤沢にある家庭は滅多にありません。

ただし、住宅を売却するときの不足金が大きくなければ、手持ち資金を充当することでローン付住宅を第三者へ売却することもできます。

なお、住宅は財産として評価するだけでなく、家族が生活する本拠としての側面もありますので、住宅の売却に対し心理的に抵抗感を持つことも少なくありません。

とくに、住宅を生活の中心に置いて幼い子どもを育てている妻にとっては、住宅に対する思い入れが夫より相当に強くあり、できれば離婚した後も継続して住宅に住み続けたいと考えることが多くあります。

離婚してからも住宅ローンを返済してくことが可能であれば、住宅を売却しないまま、夫婦のどちらか一方が住宅に住み続けることができます。

このとき、住宅の所有者と利用者が同一となればわかりやすい整理方法となりますが、両者が異にして整理する方法もあります。

離婚した後に住宅の所有者とならない側は、他方側から住宅を賃借または無償で借りることになります。

このように、「住宅を売却するか」又は「利用するか」の選択に大きく分かれます。

離婚する際に夫婦で話し合って住宅、住宅ローンの取り扱いを決めたなら、それを着実に実現させることが大切になります。

約束を絵にかいた餅に終わらせてしまっては、離婚した後に二人の間でトラブルとなってしまい、最終的に二人が裁判所へ出向くことにもなりかねません。

裁判所で解決することになると、長い期間と弁護士費用の負担が重くかかってきます。

とくに、住宅、住宅ローンは金額の大きなものであることから、万一問題の解決に失敗したときに受ける損害額は大きなものとなります。

夫婦で取り決めをするときには、大事な条件を明確にして、それを実現させる手続きを双方で約束し、その約束したことを離婚協議書、公正証書に定めておきます。

そうした過程を慎重に対応しておくことで、離婚後のトラブル回避に役立ちます。

なお、離婚協議書は個人で作成することもあり、そのときは、取り決めたことが明確となるように重要な事項をもれなく離婚協議書に記載しておきます。

離婚した後にも元夫婦の間に住宅ローン契約について連帯債務または連帯保証の義務が続いていくと、経済的には一蓮托生の関係が継続することになります。

経済的つながりを残してしまうことは、二人の関係を完全に解消できたことにならず、離婚したときの望ましい形と言えないことは明らかです。

離婚後に住宅ローンを返済する義務は、通常では住宅を取得する側が引き受けます。

そこで、夫婦としては、住宅の財産分与にあわせて、連帯債務または連帯保証の関係を解消させ、一方だけに住宅ローン債務の負担をまとめる契約変更をしたいと考えます。

しかし、住宅ローンの貸主である金融機関は、夫婦二人を合わせた返済力を条件として住宅ローンを貸したにもかかわらず、それを一人だけの返済に変更することは住宅ローンを返済する力が落ちてしまい、延滞の発生するリスクが高まると考えます。

金融機関は、連帯債務または連帯保証を解消することを容易には認めてくれません。

そこで、金融機関と話し合う中では、住宅ローン契約を結んだ時点と比較して返済力が高まっていること、住宅ローン契約に対して代わりの連帯保証人または追加担保を提供することなど、金融機関が安心できる情報、条件を提示することが求められます。

住宅ローンの返済が進行したことで残債額が減っていたり、離婚後の返済者となる側に十分な収入等の資力があれば、金融機関が契約変更を認めることもあります。

夫が妻に対して財産分与として住宅を譲渡することになれば、夫は、住宅ローン契約の債務者の名義も夫から妻へ変更したいと望みます。

自分で所有しない住宅に付いている住宅ローンを返済していく義務だけを負うことは、夫にとって何の得にもならないからです。

しかし、返済中である住宅ローンの債務者を途中で変更することは、債権者にとっては住宅ローンを新たに貸し付けることに近い意味を持ちますので、妻に住宅ローンを返済できる十分な資力が備わっていなければ、金融機関は債務者の変更を認めません。

ただし、住宅ローンの借り入れ時から年数が経過して残債務が少なくなっており、妻に安定した給与収入等があれば、金融機関が借り換えを認めることもあります。

一方、親族の間で住宅を譲渡するときに住宅ローンを借り換えることに否定的な姿勢を示す金融機関もあります。

住宅の所有者名義の変更については、金融機関ごとに個別の判断をしますので、実際に金融機関に変更を申し出てみなければ、その結果は分かりません。

財産分与を原因として住宅の所有権を夫から妻へ移転することになれば、原則としては登記の名義も同時に変更しなければなりません。

不動産の登記は実態を表していることが望ましいためです。

そして、住宅の所有者となる側は、ただちに登記の名義を自分へ変更しておかないと、登記上で所有者になっている者が住宅を第三者へ売却してしまうことを心配します。

しかし、住宅ローン契約では、住宅ローンが完済するまでに住宅の権利を変更するときは金融機関の事前承諾が必要になっています。

この契約に違反して金融機関の承諾を得ないで住宅の所有者名義を変更してしまうと、契約違反を理由に住宅ローンの一括返済を求められる恐れがあります。

なお、住宅の登記名義を変更しても、その事実がすぐに金融機関に知られるとは限りませんが、そうした事態になることを心配することもあります。

このため、住宅ローンを返済中のときは、金融機関から承諾を得たうえで登記するか、金融機関に報告をしないまま変更してしまうかを判断することになります。

⇒所有権移転登記（法務局）

離婚することで住宅ローンを返済していく側となったことで、住宅ローンの借り換えを検討することもあります。

住宅ローンを借り換えるタイミングは、離婚前後の時期で考えられます。

ただし、十分な返済能力を備えてから借り換え手続きをすすめるために、離婚から一定期間を経過した時期に借り換えを予定する方もあります。

離婚後における経済面における生活設計をしっかり立て、住宅ローンの返済負担にも余裕を持つことも大切になります。（借入返済シュミレーション（全国銀行協会））

住宅ローンの借り換えには、金融機関の審査を受けて通過しなければなりません。

金融機関ごとに審査の基準は異なりますので、実際に金融機関に申し込みをしてみなければ、住宅ローンの借り換えが認められるかは分かりません。

そのため、複数の金融機関に並行して打診をしながら対応をすすめることもあります。

離婚することが決まると、そのために準備、整理しておかねばならないことについて急いで取り組み、手続きを早く完了させたいと考えるものです。

その際に住宅ローン契約を整理する方法について金融機関と協議をすすめるとき、少し期間を要することに留意しておかなければなりません。

金融機関に対して申し出る住宅ローン契約の変更内容によっては、金融機関側も社内等における検討、審査のために時間がかかります。

金融機関の担当者も契約変更の業務に慣れているとは限らず、すべてが期待どおりに進展するわけではありません。

住宅ローンの借り換えを検討するときは複数の金融機関に当たることもありますので、すべての金融機関から回答を得るまでには期間を見ておかなければなりません。

離婚に向けたスケジュールを考える際には、金融機関との協議にかかる期間を十分に見ておくと、気持ちにも余裕が持てます。

離婚協議書は、協議離婚における夫婦間の取り決め事を確認する契約書になります。

そして、公証役場へ行かなくても、夫婦の間で離婚契約を成立させることができます。

急いで離婚の条件を取り決めて早く離婚届を出したい、二人で公証役場へ行く日程調整が難しい、あえて公正証書にしなくても大丈夫である、などの理由から離婚協議書を作成して離婚する夫婦も少なくありません。

契約としての効力は離婚協議書も変わりませんが、お金を支払う契約（財産分与、養育費、慰謝料など）については、公正証書のように支払い遅滞時に裁判をしなくて強制執行できることになりません。

離婚協議書に基づいて強制執行をするには、裁判の手続きを経なければなりません。

また、公正証書は原本が公証役場で長期に保管されますが、離婚協議書は契約した当事者が保管することになります。

そして、公正証書は、その記載内容について公証人が法律上で問題ないことをチェックして作成されますが、離婚協議書にはそうしたチェックが基本的に入りません。

そのため、離婚協議書を作成するには、法律知識を備えたうえで慎重に作成をすすめることが求められます。

財産分与を原因として住宅の所有権移転登記をする際は、登記費用が必要になります。

登記には、国へ納付する登録免許税が必要になるほか、登記手続きを司法書士へ依頼するときはその報酬支払いも生じます。

財産分与での登録免許税は、住宅の固定資産評価額の２パーセントになります。

住宅の所有権の持分全部を財産分与で譲渡するときは、意外に大きな金額となることに驚くでしょう。

このため、離婚が成立したら直ちに財産分与を原因として所有権移転登記をする場合、上記の登記費用をあらかじめ準備しておかなければなりません。

登記費用は、通常は権利者（住宅の所有者となる側）が負担しますが、夫婦の話し合いで折半したり、義務者が負担することもあります。

銀行に対し住宅ローン契約の変更、住宅ローンの借り換えなどを申し込み、その調整がすすんでくると、銀行側から離婚協議書の提出を求められることがあります。

住宅ローンの貸付には審査におけるチェックポイントがあり、その一つとして財産分与によって住宅の権利が債務（予定）者に移転することを銀行側は確認します。

こちらでは、そうした離婚協議書の作成に対応してきておりますので、銀行等との対応で離婚協議書が必要なときにご利用いただくことができます。