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住宅ローンと離婚

住宅の財産分与とあわせて整理します

住宅ローンと離婚

婚姻中に夫婦が購入した住宅は、離婚時の財産分与では中心的な財産になります。

そして、住宅の財産分与を考える際には、住宅ローンの取り扱い(離婚後における支払いなど)も合わせて整理することが必要になります。

具体的には、住宅の所有者、利用の方法、住宅ローンの返済義務者、債務者の名義変更などについて、財産分与全体の中で確認して決めておくことになります。

住宅ローンへの対応

協議離婚するときに、財産分与の中で住宅ローンの残債務がある住宅について整理する方法を決めることは、夫婦にとって大事な課題の一つとなります。

住宅を取得することは財産上のメリットとして大きいですが、それに伴い住宅ローンを負担すると、長期債務を負うことになりますのでリスクの管理が重要になります。

離婚時期に合わせて住宅を第三者へ売却して清算することが明解な対応となりますが、それ以外の選択肢もいくつかありますので、どうしても迷うことになります。

また、住宅ローンの残債額が住宅の売却時評価額を超えるオーバーローン状態となり、ただちに住宅を売却する手続をすすめられずに離婚できない夫婦もあります。

離婚の届出までに住宅を清算することができなくても、夫婦間で住宅を整理する方針を離婚契約として合意したうえで、先に離婚の届出を済ませる夫婦もあります。

そうしたときは、離婚時における夫婦での取り決め事項を離婚協議書(公正証書)に記録しておくことが大切になります。

離婚するときに整理すべき難しい課題の一つ

結婚して住宅を購入するときは、どの夫婦も、将来に離婚する可能性までを考えないで金融機関から住宅ローンを借り入れることになります。

そして、夫婦で協力して住宅ローンを借り入れたり、両親から頭金とする資金の贈与を受けるなどして、少しでも良い条件の住宅を購入しようと動くこともあります。

ところが、夫婦仲が上手くいかなくなって離婚することになれば、その夫婦にとって、住宅ローンを整理することが最大の課題となることがあります。

もし、住宅ローンの問題に対し具体的に対処できない状態にあると、その整理について見通しが立つまでは離婚することができないこともあります。

ローン付住宅は、離婚条件の一つとなる財産分与において中心的な存在となります。

離婚することを決めた夫婦は、ローン付住宅をどのように取り扱うかということに頭を悩ませることになるのです。

住宅は生活環境の基盤になるものであり、住宅ローンを負担することは経済生活面においてたいへん大きなウェートを占めます。

また、住宅と住宅ローンについて整理する方法を定めることは、離婚後の生活に大きく影響してくる離婚条件となります。

そのため、離婚協議において住宅ローンの整理について適切に対応をしておかないと、離婚後の経済生活がうまく回らないことにもなりかねません。

夫婦が住宅ローン問題の重要性を一緒に認識したうえで、住宅ローンの整理について、しっかり取り組むことが大事なことになります。

当事務所においても、これまで多くの協議離婚の契約書作成に携わってきている中で、この住宅ローンの取扱いが最も夫婦を悩ます問題であると感じています。

住宅ローン問題を解決していく中で、主な課題は2つあります。

  1. ローン付住宅の「ローン」と「住宅」を財産分与でどのように配分するか?
  2. 財産分与で決めたことの実現について、どのように離婚契約に定めるか?

この課題にどう対処するかについて、以下で考えてみます。

財産分与における住宅評価の計算

協議離婚するとき、夫婦の共同財産を清算する「財産分与」について話し合います。

婚姻していた期間が長くなるに連れて、共同財産(預貯金、生命保険、住宅、自動車、各ローンなど)が形成されていきます。

財産分与の基本は「プラス財産」(財産として価値のあるもの)について配分を決めることになります。

ただし、借入金、住宅ローンなどの「マイナス財産」があれば、それらの借入金などについても、財産分与の中で清算することが実務上の取り扱いになっています。

一般的な考え方として、「プラス財産ーマイナス財産」の差引額(残額)を財産分与の対象として夫婦間で清算(配分)します。

これがプラスになるときは財産分与の対象財産が存在しますが、マイナスになるときは債務を負担(返済)する割合などを取り決めなくてはなりません。

この計算中に住宅ローンが含まれるときは、マイナスとなったときにその金額が大きくなることもあり、それをどのように整理するかということが問題となります。

一般に勤労者世帯では住宅の購入に際して住宅ローンが利用されており、比較的に長期(20〜35年)の償還期間(住宅ローンが完済されるまでの期間)を設定します。

また、夫婦共に働いている家庭も多いことから、金融機関から住宅ローンを借り入れるときに、夫婦が連帯債務者となって契約したり、夫が債務者名義となって妻を連帯保証人にしているケースが少なくありません。

このように夫婦で共同して住宅ローンを借り入れると、全体でレバレッジ(信用によるテコの原理)が大きく効いて高額な資金を調達することが可能になります。

しかし、離婚をすることになると、これが反対に問題化してしまうこともあります。

高額な住宅ローンを組んだときは、住宅の購入時から当分の間、住宅の時価評価額よりも住宅ローンの残債額が大きくなっているオーバーローンの状態になります。

オーバーローンであると、住宅の売却をするときに超過した債務を埋めるための資金が必要となるために、事実上で住宅を売却することが実行できなくなります。

オーバーローンにある住宅ローンに関して夫婦で返済する配分をどう定めるかということは、住宅ローンの借り入れ契約を踏まえて整理方法に悩むことになります。

夫婦で住宅ローン契約をしているケースでは、離婚の成立に伴って夫婦関係は解消されても、住宅ローン契約の負担にかかる関係を解消できないことも起きてきます。

「住宅の売却」と「離婚後における住宅の利用」

住宅の所有権すべてを、財産分与として夫婦のどちらか一方に持たせて住宅を整理する方法は多くとられます。

共有することも理論上は可能ですが、離婚して別々に生活をする他人同士が維持管理に手間とお金がかかる不動産を共同管理することは望ましい形と言えないからです。

そのほか、離婚する前後の時期に住宅を第三者へ売却して金銭に換えたうえで、それを夫婦間で配分する整理も多くとられます。

住宅を現金に換えて清算する方法は、所有者、住宅ローンの返済義務者を決めなくても整理できますので、住宅と住宅ローンをシンプルに整理することができます。

しかし、住宅を金銭に換える方法は、オーバーローンの状態にある住宅では、売却時にマイナス分を補充する資金を準備できないと、選択することができません。

住宅を換価するために、住宅の売却代金を充当しても足りない住宅ローンの残債を清算する資金は多額なものになるためです。

住宅ローンを利用していながら、手持ち資金が潤沢にある家庭は滅多にありません。

ただし、住宅を売却するときの不足金が大きくなければ、手持ち資金を充当することでローン付住宅を第三者へ売却することもできます。

なお、住宅は財産として評価するだけでなく、家族が生活する本拠地であるとの側面もありますので、住宅の売却に対し心理的に抵抗感を持つことも少なくありません。

とくに、住宅を生活の中心に置いて幼い子どもを育てている妻には、住宅に対する思い入れが夫よりも強くあり、できれば離婚した後も継続して同じ住宅に住みたいと考えることが多くあります。

離婚してからも住宅ローンを返済してくことが可能であれば、住宅を売却しないまま、夫婦のどちらか一方が住宅に住み続けることができます。

このとき、住宅の所有者と利用者が同一となれば判りやすい整理の方法となりますが、両者が異なる整理の方法もあります。

離婚した後に住宅の所有者とならない側は、他方側から住宅を賃借または無償で借りることになります。

このように、住宅を売却するか利用するかの選択に大きく分かれます。

住宅ローンと離婚

住宅ローンの残債のあるときは、財産分与の整理が離婚手続において難しい課題になります。

住宅ローンを借り入れた金融機関との確認・調整

離婚する際にローン付住宅を整理することが難しくなる理由の一つとして、夫婦だけで整理の方法を決められず、住宅ローンを借り入れた金融機関等と必要に応じて契約変更等に関する確認又は調整を行なわなければならないことがあります。

金融機関等としては、住宅ローン契約を結んでいる夫婦が離婚しても、最後まで契約どおりに住宅ローンを返済してもらわなければ困ります。

そのため、金融機関又は保証会社は、自分側に不利となる変更契約には応じません。

夫婦から離婚することを理由として住宅ローン契約を変更したいと金融機関に申し出ても、その要望に金融機関が応じるかは条件次第となり、はっきり分かりません。

ただし、金融機関は、住宅ローン債権の保全に支障の生じない範囲で対応できる方法があれば、契約条件の変更を認めることがあります。

もし、柔軟に対応しなければ、債務者が住宅ローンをほかの金融機関に借り換えてしまう可能性もあるからです。

住宅ローン契約における「連帯債務」又は「連帯保証」の解消

離婚した後にも元夫婦の間に住宅ローン契約について連帯債務または連帯保証の義務が続いていくと、経済的には一蓮托生の関係が継続することになります。

経済的つながりを残してしまうことは、二人の関係を完全に解消できたことにならず、離婚したときの望ましい形と言えないことは明らかです。

離婚後における住宅ローンの返済義務は、通常、住宅を取得する側が引き受けます。

そこで、夫婦としては、住宅の財産分与にあわせて、連帯債務または連帯保証の関係を解消させ、一方だけに住宅ローン債務の負担をまとめる契約変更をしたいと考えます。

しかし、住宅ローンの貸主である金融機関は、夫婦二人を合わせた返済力を条件として住宅ローンを貸したにもかかわらず、それを一人だけの返済に変更することは住宅ローンを返済する力が落ちてしまい、延滞の発生するリスクが高まると考えます。

金融機関は、連帯債務または連帯保証を解消することを容易には認めてくれません。

そこで、金融機関と話し合う中では、住宅ローン契約を結んだ時点と比較して返済力が高まっていること、住宅ローン契約に対して代わりの連帯保証人または追加担保を提供することなど、金融機関が安心できる情報、条件を提示することが求められます。

住宅ローンの返済が進行したことで残債額が減っていたり、離婚後の返済者となる側に十分な収入等の資力があれば、金融機関が契約変更を認めることもあります。

債務者の名義を変更すること

夫が妻に対して財産分与として住宅を譲渡することになれば、夫は、住宅ローン契約の債務者の名義も妻に変更したいと望みます。

自分で所有しない住宅についてローンを返済していく義務だけを負うことは、夫にとって何の得にもならないからです。

しかし、返済中である住宅ローンの債務者を途中で変更することは、債権者にとっては住宅ローンを新たに貸し付けることに近い意味を持ちますので、妻に住宅ローンを返済できる十分な資力が備わっていなければ、金融機関は債務者の変更を認めません。

ただし、住宅ローンの借り入れから年数が経過して残債務額が少なくなっており、妻に安定した給与収入等があれば、借り換えを認められることもあります。

一方、親族の間で住宅ローンを借り換えることには否定的な姿勢を示す金融機関もあります。

名義の変更については、金融機関ごとに個別の判断をしますので、実際に金融機関に変更を申し出てみなければ、その結果は分かりません。

住宅の(所有者)登記名義を変更すること

財産分与を原因として住宅の所有権を夫から妻へ移転することになれば、原則は登記の名義も同時に変更しなければなりません。

新たに住宅の所有者となる側は、ただちに登記名義を自分へ変更しておかないと、登記名義の所有者が住宅を第三者へ売却してしまうことを心配します。

しかし、住宅ローン契約では、ローンが完済するまでの間に住宅の権利を変更するときには金融機関の事前承諾が必要になっています。

この契約に違反して金融機関の承諾を得ないで住宅の所有者名義を変更してしまうと、契約違反を理由に住宅ローンの一括返済を求められる恐れがあります。

なお、住宅の登記名義を変更しても、その事実がすぐに金融機関に知られるとは限りませんが、そうした事態になることを心配することもあります。

このため、住宅ローンを返済中のときは、金融機関から承諾を得たうえで登記するか、金融機関に報告をしないまま変更してしまうかを判断することになります。

住宅ローンの借り換え

離婚することになり住宅ローンの返済をする側となることで、住宅ローンの借り換えを検討することもあります。

住宅ローンを借り換えるタイミングは、離婚前後の時期で考えられます。

ただし、離婚から一定期間を経過して借り入れる者が十分な返済能力を備えてから借り換え手続きをすすめることを予定される方もあります。

離婚後における経済面における生活設計をしっかり立て、住宅ローンの返済負担にも余裕を持つことも大切になります。(借入返済シュミレーション(全国銀行協会)

住宅ローンの借り換えには、金融機関の審査を受けて通過しなければなりません。

金融機関ごとに審査の基準は異なりますので、実際に金融機関に申し込みをしてみなければ、住宅ローンの借り換えが認められるかは分かりません。

そのため、複数の金融機関に並行して打診をしながら対応をすすめることもあります。

住宅とローンについて離婚契約に定める

住宅ローンと住宅に関する取り扱いについて夫婦で取り決めたときには、それらを離婚協議書(離婚 公正証書)に定めておくことが安全になります。

不動産の所有権を明確にしておくほか、所有権移転登記の時期、登記費用の負担者、登記完了まで公租公課の負担者などについても契約として定めておきます。

住宅の所有者とならない側が離婚後も継続して住宅に居住するときは、住宅の使用契約(賃貸借または使用貸借)を結んでおくことになります。

また、住宅ローンの実質的な負担者を変更するときは、離婚した後の住宅ローンの返済方法などを具体的に定めておくことが必要です。

このような取り決めを具体に整理したうえで、離婚協議書に定めておきます。

登記費用の準備

財産分与を原因に住宅の所有権移転登記をする際は、登記費用が必要になります。

国へ納付する登録免許税ほか、登記手続きを司法書士へ依頼するときはその報酬も必要となります。

財産分与での登録免許税は、住宅の固定資産評価額の2パーセントになります。

住宅の所有権の持分全部を財産分与で譲渡するときは、意外に大きな金額となることに驚くでしょう。

このため、離婚が成立したら直ちに財産分与を原因として所有権移転登記をする場合、上記の登記費用をあらかじめ準備しておかなければなりません。

登記費用は、通常は権利者(住宅の所有者となる側)が負担しますが、夫婦の話し合いで折半にしたり、義務者が負担することもあります。

公正証書に定める

不動産の財産分与による譲渡、住宅ローン負担者の変更を含む離婚契約をするときは、公正証書による契約が利用されます。

公正証書を作成しなくても登記することはできますが、離婚した後に当事者の間で万一トラブルが起きたときに備えて公正証書契約が安全であると考えられています。

住宅ローンを完済した後に所有権移転登記又は財産分与による譲渡をするときは、実際の手続時期は離婚の成立日から相当に先の時期になりますので、安全な公正証書に合意した事項を記載しておくことが勧められます。

合意した財産分与の条件を公正証書に記載する際には、登記事項証明書、住宅ローンの契約書などによって住宅の所有権の態様、住宅ローンの契約形態を確認することで、権利関係を正しく把握しておくことが重要になります。

なお、公正証書契約は金銭の支払いについては強制執行できる執行証書になりますが、不動産の所有権移転登記ついては執行力を備えません。

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住宅ローンなどに関する離婚契約書の作成サポート

住宅とローンの整理を含む離婚契約書(離婚協議書、公正証書)を作成するサポートをご用意しています。

住宅の権利関係、住宅ローンの借り入れ形態を踏まえて離婚時における夫婦間の取り決めを離婚契約書として作成します。

ご利用料金は、契約する内容の難易度に関わらず一律であり、追加料金は生じません(プラン変更時は差額分が発生します)ので、最後まで安心してご利用になれます。

サポート期間内であれば、夫婦間の協議に応じて何度でも契約書を修正できますので、契約書の形を確認しながら着実に協議をすすめることが可能となります。

ご利用料金

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(2か月間のサポート保証)

4万3000円(税込)

離婚公正証書の作成

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6万3000円(税込)

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住宅ローンのご相談について

離婚時における住宅ローン契約の変更、その際における離婚協議書(公正証書)における条件の設定方法は、多くのご夫婦が戸惑う難しい課題となります。

そうしたことから、具体的整理の方法について、無料相談に対応して欲しいとのご連絡をいただくことがあります。

しかしながら、住宅の財産分与と住宅ローンに関しての対応は、離婚時における財産状況、当事者の意向を踏まえながら複数の選択肢から選ぶことになるため、説明等の対応には時間を要します。

説明によってご本人が概要を理解しても、それから実際にどう対応するか悩むことになり、直ちに解決の方法がみつかる問題ではありません。

そのため、整理の方法を固めるには、夫婦で話し合いを重ねることになります。

当事務所の離婚協議書・離婚公正証書の作成サポートには、そうした住宅の財産分与に関するご相談もサービスの一部として含まれています。

つきましては、誠に申し訳ないのでですが、住宅ローンのご相談、離婚協議書等の作成に関するご相談を希望される方は、まずは各サポートにお申し込みいだけますようお願いします。

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