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住宅の財産分与とあわせて整理が必要に

住宅ローンと離婚

夫婦が婚姻期間中に購入した住宅は、財産分与での中心となる財産になります。この住宅の財産分与において、住宅ローンの取り扱いが大きな課題になります。離婚後における住宅の権利、利用とあわせて、住宅ローンの負担についてを夫婦で定めます。

住宅ローンへの対応

離婚協議でのローン付住宅を整理する方法は、大きな課題となります。

住宅ローンの残債額が住宅の評価額を超えるオーバーローンの状態が支障となって、住宅の売却が進まず、離婚することができない夫婦もあるほどです。

難しい課題

住宅を購入するとき、どの夫婦も、将来に離婚する可能性を考えずに、金融機関から住宅ローンを組みます。

そして、夫婦で一緒に住宅ローンを借り入れたり、両親からの資金を充当したりして、少しでも良い住宅を購入しようと動くことになります。

ところが、夫婦仲が上手くいかなくなって離婚することになれば、その夫婦にとって、住宅ローンの整理が最大の課題となることがあります。

もし、住宅ローンの問題に対応することが出来ない状態であると、その整理の見通しが着くまでは離婚することができないこともあります。

ローン付の住宅は、離婚条件の一つとなる財産分与において、中心的存在となります。

離婚をすることになった夫婦は、ローン付住宅の取扱いをどうするか、ということに頭を悩ますことになるのです。

住宅は生活環境の基礎になるものであり、ローン負担は経済生活において大きなウェートを占めます。また、住宅とそのローンの整理の仕方は、離婚の条件においても、離婚後の生活に影響する重要な要素になります。

そのため、離婚協議において住宅ローンの整理に適切に対応をしないと、離婚後の生活がうまく回らないことにもなりかねません。

夫婦ともに住宅ローン問題の重要性を認識されて、しっかりと住宅ローンの整理に取り組まれることが必要になります。

当事務所も多くの離婚契約に携わってきている中で、この住宅ローンの問題がいちばんご夫婦を悩ますことになると感じています。

住宅ローン問題の解決における主な課題は2つあります。

  1. ローン付住宅の「ローン」と「住宅」を、財産分与においてどう配分するか?
  2. 財産分与の実現について、どのように離婚契約に定めるか?

この課題にどう対処するかにつきまして、考えてみます。

財産分与の計算

離婚のときには、夫婦の財産を清算する「財産分与」について話し合われます。

婚姻期間が長くなると、その期間中に、夫婦共有の財産(預貯金、保険、住宅、自動車、ローンなど)が形成されます。

財産分与は、基本的には「プラス財産」についての配分清算を決めるものとなります。

ただし、借入金、住宅ローンなどの「マイナス財産」があれば、それらの借入金等についても、財産分与の中で清算することになります。

一般的な考え方としては「プラス財産ーマイナス財産」の差引額を財産分与の対象として清算します。

これがプラスのときは財産分与の対象財産がありますが、マイナスのときは債務の負担について取り決めなくてはなりません。

この計算に住宅ローンが含まれるときには、マイナスとなったときには金額が大きくなることから、それをどのように整理するかが問題となります。

勤労者世帯では、住宅購入に際して一般に住宅ローンが利用されており、比較的長期間(20〜35年)の償還期間(住宅ローンが完済されるまでの期間)を設定します。

また、夫婦ともに働いていることも多いことから、金融機関から住宅ローンを借り入れるとき、夫婦で連帯債務として契約したり、夫名義の借入でも妻を連帯保証人にしているケースが少なくありません。

このように夫婦で共同して住宅ローンを借り入れると、全体でレバレッジが効いて、大きな金額を調達することができます。

しかし、離婚をすることになるとは、これが反対に問題化してしまうこともあります。

高額な住宅ローンを組んだときには、住宅の購入から当分の期間、住宅の時価評価額よりも住宅ローンの残債額が大きくなっているオーバーローン状態になります。

オーバーローンであると住宅の売却をするときに大きな資金が必要となるために、事実上、売却を実行に移すことができなくなります。

オーバーローンについての配分(負担)を夫婦双方でどう整理するかということが、住宅ローンの契約とも重なり、その整理方法に悩みます。

夫婦で住宅ローンの契約をしていると、離婚に伴い夫婦の共同生活は解消されるのですが、住宅ローンの負担について解消できないことも起きます。

住宅の売却と利用

財産分与の方法として、住宅のまま夫婦の一方側に譲渡する方法もありますが、住宅を金銭に換価してから夫婦で配分する方法もあります。

ローン付住宅の財産分与としては、住宅の売却はシンプルな解決方法といえます。

住宅を現金化してしまうと、不動産名義、住宅ローンの返済問題もすべて解消します。

しかし、住宅を金銭に換価する方法は、オーバーローン状態にある住宅では選択することが難しくなります。住宅の換価には、住宅の売却代金の充当では足りない残債分を清算するだけの一時資金が必要になるためです。

住宅ローンを利用している状態で、潤沢な資金を有していることは余りありません。

ただし、住宅売却時の不足分が大きくないときには、手持ち資金を充当してローン付住宅を売却することもできます。

なお、住宅は財産としての側面だけではなく、家族が生活する本拠であるという側面もありますので、売却に対して心理的な抵抗感を持つことも少なくありません。

とくに、住宅を生活の中心として幼い子を育てている妻側にとっては、住宅に対する思い入れが夫よりも相当に強くあります。できれば離婚後も継続して住宅に住みたいと考えることになります。

離婚後にも住宅ローンを返済してくことができれば、住宅を売却しないまま、夫婦のどちらか一方側が住宅を利用することができます。

このとき、住宅の所有者と利用者が一致すればシンプルな整理方法となりますが、両者が異なる整理の方法もあります。

つまり、離婚後、所有者ではない側が住宅を賃借または無償で借りることになります。

このように、住宅を売却するか、利用するかにより、離婚契約の形は異なります。

金融機関との確認・調整

離婚のときにローン付住宅の整理が難しい理由として、夫婦だけで対応を決めることができず、住宅ローンを借り入れている金融機関との関係を踏まえながら、必要に応じて金融機関との確認、調整をすることがあります。

金融機関は、住宅ローンを借り入れた夫婦が離婚をしても、きちんとローンを返済してもらわなければ困ります。

離婚を契機として夫婦側が住宅ローン契約を変更したいと考えても、その要望に金融機関が応じてくれるかは分かりません。

連帯債務・連帯保証の解消

離婚をしてからも元夫婦の間に連帯債務または連帯保証の関係が続きますと、住宅ローンに関しては一蓮托生の関係が継続することになります。これでは困ります。

そこで、夫婦としては、離婚にあわせて、連帯債務または連帯保証の関係を解消させ、どちらか一方側だけに債務負担をまとめたいと考えます。

しかし、住宅ローンの貸主である金融機関は、夫婦二人の返済力を条件に住宅ローンを貸したのに、それを一人だけに変更することは、住宅ローンの返済能力が落ちて延滞の起きるリスクが高まることになると考えます。

金融機関は、連帯債務または連帯保証の解消を容易には認めてくれませんので、金融機関との協議では、住宅ローンの借り入れ契約時から返済力が高まっていることの説明、住宅ローン契約の代わりの連帯保証人または追加担保の提供など、金融機関が納得できる説明が求められます。

債務者名義の変更

財産分与として住宅を妻へ譲渡するときには、住宅ローンの債務者の名義についても、夫から妻へ変更したいと考えます。

しかし、債務者の変更は、新たに住宅ローンを借り入れることに近いことであり、妻の住宅ローンに対する返済力が十分になければ、金融機関から認められません。

ただ、住宅ローンの借り入れから年数が経過することで残債務が少なくなっていたり、妻に十分な収入があれば、借り換えを認めてくれることもあります。

登記名義の変更

財産分与により住宅の所有権を変更する場合には所有者の登記名義を変更したいと考えますが、住宅ローン契約上では金融機関の承諾が必要になっています。

このため、住宅ローンが返済中であるときには、金融機関の承諾を得るか、金融機関に報告をしないままに変更してしまうことを選択しなければなりません。

借り換え

離婚に向けて住宅ローンを借り換えることを検討される夫婦もあります。

住宅ローン借り換えのタイミングは離婚の前後で考えられますが、離婚して一定期間を経過して十分な返済能力を備えてから借り換えを予定される方もあります。

離婚後の経済的な生活設計をしっかりと立て、住宅ローンの返済負担も万一に備えて余裕を持つことも大切になります。(借入返済シュミレーション(全国銀行協会)

住宅ローンの借り換えには、金融機関側の審査を受けてパスしなければなりません。

各金融機関により審査基準も異なりますので、実際に金融機関に申し込みをしてみなければ、住宅ローンの借り換えが認められるか分かりません。

契約

住宅ローンと住宅について、離婚後の取り扱いを夫婦で決めたときには、離婚協議書(離婚公正証書)に定めておくことが安全です。

大事な不動産の所有権を明確にしておくことは基本になりますが、その所有権の登記時期、費用負担者についても定めておきます。

離婚後に住宅の所有者とならない側が住宅に継続して居住するときには、住宅の使用契約を結ぶことになります。

また、住宅ローンの負担者を変更するときには、離婚後の負担者と負担の方法を定めておきます。

このようなことを整理したうえで、離婚協議書等に定めます。

登記費用

住宅の財産分与により、所有権の移転登記をする際には登記費用が必要になります。

登記手続きを司法書士へ依頼する報酬のほか、国へ納付する登録免許税がかかります。

登録免許税は住宅の固定資産評価額の2パーセントになりますので、持分全部の譲渡になると、意外に大きな金額となります。

このため、離婚後直ちに財産分与による登記をする場合には、上記の登記にかかる手数料をあらかじめ準備しておく必要があります。

公正証書契約

不動産の財産分与による譲渡、住宅ローンの負担者の変更に関する契約をするときは、公正証書契約が利用されます。

公正証書がなくても登記はできますが、万一離婚後に当事者間でトラブルになったときに備えて公正証書契約が安全であると考えられています。

とくに所有権の移転登記または財産分与を住宅ローンの完済時にするときなどは、実際に登記手続きをするのがだいぶ先になりますので、確かな書面にしておくことが安全であると考えられます。

公正証書に記載するときには、登記事項証明書などにより、権利関係をしっかりと確認しておくことが前提になります。

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