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住宅の財産分与とあわせた整理が必要に

住宅ローンと離婚

婚姻期間に夫婦が購入した住宅は、財産分与で中心的財産になります。そして住宅とあわせて、住宅ローンの取り扱いが大きな課題になります。離婚後における住宅の権利、利用方法、住宅ローンの負担者と債務者名義の変更などについても、財産分与の中で確認して取り決めておくことになります。

住宅ローンへの対応

協議離婚で住宅ローンの残債がある住宅を整理することは、大きな課題となります。

住宅ローンの残債額が住宅の売却時の想定評価額を超えるオーバーローン状態となり、そのために住宅の売却手続を進められず、離婚できない夫婦もあります。

完全な解決策とはならなくても、夫婦間で住宅の整理方針を離婚契約に定めたうえで、先に離婚の届出をする夫婦もあります。

離婚時の財産分与における難しい課題

婚姻中に住宅を購入するときは、どの夫婦も、将来に離婚する可能性までを考えないで金融機関から住宅ローンを借り入れることになります。

そして、夫婦で協力して住宅ローンを借り入れたり、両親から頭金とする資金の贈与を受けるなどして、少しでも良い住宅を購入しようと動くこともあります。

ところが、夫婦仲が上手くいかなくなって離婚することになれば、その夫婦にとって、住宅ローンを整理することが最大の課題となることがあります。

もし、住宅ローンの問題に具体的に対応できない状態のままであると、その整理について見通しが立つまでは離婚することができないこともあります。

ローン付住宅は、離婚条件の一つとなる財産分与において中心的な存在となります。

離婚をすることになった夫婦は、ローン付住宅の取扱いをどうするかということに頭を悩ませることになるのです。

住宅は生活環境の基盤になるものであり、住宅ローンの負担は経済生活において大変に大きなウェートを占めます。

また、住宅とそのローンを整理する方法は、離婚後の生活にも大きく影響してくる重要な離婚条件となります。

そのため、離婚協議において住宅ローンの整理について適切に対応をしておかないと、離婚後の生活がうまく回らないことにもなりかねません。

夫婦が住宅ローン問題の重要性を一緒に認識したうえで、住宅ローンの整理について、しっかり取り組むことが大事なことになります。

当事務所も、これまでに多くの協議離婚契約に携わってきている中で、この住宅ローン問題が最も夫婦を悩ますものであると感じています。

住宅ローン問題の解決における主な課題は2つあります。

  1. ローン付住宅の「ローン」と「住宅」を財産分与でどのように配分するか?
  2. 財産分与で決めたことの実現について、どのように離婚契約に定めるか?

この課題にどう対処するかについて考えてみます。

財産分与の計算

協議離婚するときは、夫婦の共同財産を清算する「財産分与」について話し合います。

婚姻期間が長くなると、夫婦の共同財産(預貯金、保険、住宅、自動車、ローンなど)が形成されています。

財産分与の基本は「プラス財産」について配分を決めることになります。

ただし、借入金、住宅ローンなどの「マイナス財産」があれば、それらの借入金などについても、財産分与の中で清算することが実務上での扱いになります。

一般的な考え方としては「プラス財産ーマイナス財産」の差引額を財産分与の対象として清算します。

これがプラスになるときは財産分与の対象財産が存在しますが、マイナスになるときは債務の負担割合などを取り決めなくてはなりません。

この計算に住宅ローンが含まれるときは、マイナスとなったときの金額が大きくなることもあるため、それをどのように整理するかということが問題となります。

勤労者世帯では、住宅購入に際して一般に住宅ローンが利用されており、比較的長期間(20〜35年)の償還期間(住宅ローンが完済されるまでの期間)を設定します。

また、夫婦ともに働いていることも多いことから、金融機関から住宅ローンを借り入れるときに、夫婦で連帯債務として契約したり、夫が名義人となっていても妻を連帯保証人にしているケースが少なくありません。

このように夫婦で共同して住宅ローンを借り入れると、全体でレバレッジが大きく効いて高額な資金を調達することが可能になります。

しかし、離婚をすることになると、これが反対に問題化してしまうこともあります。

高額な住宅ローンを組んだときは、住宅の購入時から当分の間、住宅の時価評価額よりも住宅ローンの残債額が大きくなっているオーバーローン状態になります。

オーバーローンであると住宅の売却をするときに債務を埋めるための資金が必要となるために、住宅を売却することが事実上で実行できなくなります。

オーバーローンに関して夫婦での負担配分をどう定めるかということが、住宅ローンの契約条件と合わせて、整理に悩むことになります。

夫婦で住宅ローンの契約をしているケースでは、離婚の成立に伴って夫婦関係は解消されるのですが、住宅ローンの負担にかかる関係を解消できないことも起きてきます。

住宅の売却と利用

財産分与として、夫婦の一方側に住宅の所有権をすべて譲渡する方法があります。

そのほかに、住宅を売却して金銭に換価したうえで、夫婦で配分する方法もあります。ローン付住宅を売却する整理方法は、もっともシンプルに解決できます。

住宅を現金化してしまうと、不動産の所有名義、住宅ローンの返済問題も解消します。

しかし、住宅を金銭に換価する方法は、オーバーローン状態にある住宅では、売却のための資金を準備することができないと、選択することが難しくなります。

住宅の換価には、住宅の売却代金を充当するだけでは足りない残債分を清算するだけの資金が必要になるためです。

住宅ローンを利用している状態にありながら潤沢な資金のあることは余りありません。

ただし、住宅売却時の不足分が大きくないときは、手持ち資金を充当することでローン付住宅を売却することもできます。

なお、住宅は財産としての側面だけではなく、家族が生活する本拠であるという側面もありますので、住宅の売却に対して心理的に抵抗感を持つことも少なくありません。

とくに、住宅を生活の中心として幼い子を育てている妻側には、住宅に対する思い入れが夫よりも相当に強くあります。できれば、離婚後にも住宅に継続して住みたいと考えることがよくあります。

離婚後にも住宅ローンを返済してくことができれば、住宅を売却しないまま、夫婦のどちらか一方側が住宅を利用することができます。

このとき、住宅の所有者と利用者が一致すればシンプルな整理方法となりますが、両者が異なる整理方法もあります。

離婚後に所有者とならない側が、住宅を賃借または無償で借りる方法になります。

このように、住宅を売却するか利用するかによって、離婚契約の形は異なります。

住宅ローンと離婚

住宅ローンの残債のあるときは、財産分与の整理が離婚手続において難しい課題になります。

金融機関との確認・調整

離婚のときにローン付住宅を整理することが難しい理由として、夫婦だけで対応方法を決めることができず、住宅ローンを借り入れている金融機関との関係を踏まえながら、必要に応じて金融機関との確認、調整をしなければならないことがあります。

金融機関は、住宅ローンを借りている夫婦が離婚することになっても、住宅ローンを最後まで返済してもらわなければ困ります。

そのため、金融機関は、自分に不利となる契約条件の変更には応じません。

夫婦側が離婚を理由として住宅ローン契約を変更したいと金融機関に申請しても、その要望に金融機関が応じるかは分かりません。

金融機関は、住宅ローン債権の保全に支障の生じない範囲内で良い方法があれば、契約条件の変更などを認めることがあります。

連帯債務・連帯保証の解消

離婚した後にも元夫婦の間に住宅ローン契約について連帯債務または連帯保証の義務が続いていくと、経済的には一蓮托生の関係が継続することになります。

経済的つながりを残してしまうことは、二人の関係を完全に解消できたことにならず、離婚したときの望ましい形と言えないことは明らかです。

離婚後における住宅ローンの返済は、通常は住宅を取得する側が引き受けます。

そこで、夫婦としては、住宅の財産分与にあわせて、連帯債務または連帯保証の関係を解消させ、一方だけに住宅ローン債務の負担をまとめる契約変更をしたいと考えます。

しかし、住宅ローンの貸主である金融機関は、夫婦二人の返済力を条件に住宅ローンを貸したのに、それを一人だけに変更することは住宅ローンの返済能力が落ちてしまい、延滞の発生するリスクが高まると考えます。

金融機関は、連帯債務または連帯保証を解消することを容易には認めてくれません。

そこで、金融機関との話し合いでは、住宅ローンの借り入れ契約時からは返済能力が上がったこと、住宅ローン契約に関して代わりの連帯保証人または追加担保を提供することなど、金融機関が納得できる説明をすることが求められます。

住宅ローンの返済が進んで残債が少なくなっていたり、離婚後の返済者となる側に十分な収入のあるときは、金融機関は変更の申請を認めます。

債務者名義の変更

財産分与として住宅を夫が妻へ譲渡することになれば、夫は、住宅ローンの債務者名義も妻に変更したいと普通は考えます。

しかし、返済中である住宅ローンの債務者を途中で変更することは、債権者にとっては住宅ローンを新たに貸し付けることに近い意味を持ちますので、妻に住宅ローンを返済できる資力が備わっていなければ、債務者の変更を金融機関から認められません。

ただし、住宅ローンの借り入れから年数が経過して残債務額が少なくなっており、妻に安定した給与収入があれば、借り換えを認められることもあります。

一方で親族間における住宅ローンの借り換えに否定的な考え方をとることもあります。

名義の変更については、個別に金融機関で判断をしますので、実際に金融機関に変更の申し出をしてみなければ、結果は分かりません。

登記名義の変更

財産分与によって住宅の所有権を移転することになれば、登記上の名義も同時に変更しなければいけないと考えます。

新たに住宅の所有者となる側は、登記名義を自分に変更しておかないと、登記上の所有者が住宅を第三者へ売却してしまうことを心配します。

しかし、住宅ローン契約では、ローンの返済が完了するまでの間は、住宅の権利変更をするときには金融機関からの承諾が必要になっています。

これに違反して金融機関の承諾を得ないで住宅の所有者名義を変更してしまうと、契約違反として住宅ローンの一括返済を求められる恐れがあります。

住宅の登記名義を変更しても、その事実が金融機関に知られるとは限りませんが、そうした事態になることを心配することもあります。

このため、住宅ローンが返済中であるときは、金融機関から承諾を得たうえで登記をするか、金融機関に報告をしないで変更してしまうことを判断することになります。

借り換え

離婚するために、住宅ローンの借り換えを夫婦で検討することもあります。

住宅ローン借り換えのタイミングは離婚の前後で考えられますが、離婚して一定期間を経過して十分な返済能力を備えてから借り換えすることを予定される方もあります。

離婚後の経済的な生活設計をしっかりと立て、住宅ローンの返済負担も万一に備えて余裕を持つことも大切になります。(借入返済シュミレーション(全国銀行協会)

住宅ローンの借り換えには、金融機関側の審査を受けてパスしなければなりません。

各金融機関ごとに審査基準も異なりますので、実際に金融機関に申し込みをしてみなければ、住宅ローンの借り換えが認められるか分かりません。

離婚契約に定める

住宅ローンと住宅の取り扱いを夫婦で決めたときには、離婚協議書(離婚 公正証書)に定めておくことが安全になります。

不動産の所有権を明確にしておくほか、所有権移転登記の時期、登記費用の負担者、登記の完了までの間の公租公課の負担者などについても契約として定めておきます。

住宅の所有者とならない側が離婚後にも継続して住宅に居住するときは、住宅の使用契約(賃貸借または使用貸借)を結んでおくことになります。

また、住宅ローンの実質的な負担者を変更するときは、離婚した後の住宅ローンの返済方法などを具体的に定めておくことが必要です。

このような取り決めを具体に整理したうえで、離婚協議書に定めておきます。

登記費用の準備

財産分与により住宅の所有権移転登記をする際には、登記費用が必要になります。

国へ納付する登録免許税のほか、登記手続きを司法書士へ依頼するときは、その報酬も必要となります。

財産分与での登録免許税は、住宅の固定資産評価額の2パーセントになります。

住宅の所有権の持分全部を財産分与で譲渡するときは、意外に大きな金額となることに驚くでしょう。

このため、離婚が成立したら直ちに財産分与を原因として所有権移転登記をする場合、上記の登記費用をあらかじめ準備しておかなければなりません。

登記費用は、通常では権利者(住宅の所有者となる側)が負担するものですが、夫婦間の話し合いで、折半にしたり、義務者側が負担することもあります。

公正証書契約

不動産の財産分与による譲渡、住宅ローン負担者の変更を含む離婚契約をするときは、公正証書による契約が利用されます。

公正証書を作成しなくても登記をすることはできますが、離婚した後に当事者の間で万一トラブルが起きたときに備えて公正証書契約が安全であると考えられています。

所有権移転登記または財産分与を住宅ローンを完済したときに行なう条件であると、実際に手続する時期は離婚の成立からかなり先になりますので、合意事項について安全な公正証書に作成しておくことが勧められます。

公正証書に合意した財産分与の条件を記載するときは、登記事項証明書、住宅ローンの契約書などで権利関係をしっかり確認しておくことが大切になります。

なお、公正証書契約は、金銭の支払いについては強制執行のできる証書になりますが、不動産の登記などには執行力がありません。

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住宅ローンのご相談について

離婚時の住宅ローンの契約変更の取扱い、そのときの離婚協議書の作成は、離婚する際に多くのご夫婦が対応に戸惑う課題となります。

そうしたことから、具体的な対応方法を無料で教えて欲しいとのご連絡を当事務所にいただくことがあります。

しかし、住宅の財産分与と住宅ローンの対応には、離婚時の状況、ご本人の希望によって選択肢が複数あるため、その説明には時間がかかります。

そのため、住宅ローンのご相談は、離婚協議書または公正証書の作成サポートの中で対応しています。

つきましては、誠に申し訳ありませんが、住宅ローンのご相談、離婚協議書等の作成に関するご相談は、各サポートをご利用いただけますようお願いします。

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